Zgodnie z treścią art. 461 k.c. zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania) (§1). Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (§2).

U podstaw w/w instytucji leży założenie, że dłużnikowi zobowiązanemu do wydania rzeczy należy ze względów słusznościowych, jako że jego wzajemne wierzytelności są związane z podlegającą wydaniu rzeczą – zwiększyć szansę zaspokojenia przysługujących mu wierzytelności. Pośrednim celem prawa zatrzymania jest zatem realizacja roszczenia. Podstawową przesłanką prawa zatrzymania jest istnienie po stronie retencjonisty ściśle określonych podmiotowo i przedmiotowo wierzytelności, a także wymagalność wierzytelności. Prawo zatrzymania jest ściśle związane z określoną wierzytelnością. Powstaje w drodze oświadczenia woli zainteresowanego, a nie z mocy prawa. Konieczne jest zatem faktyczne władztwo nad rzeczą. Omawiane prawo realizuje się w celu zabezpieczenia wierzytelności. Retencjonista nie może go wykorzystywać w innym celu, w szczególności nie jest uprawniony do tego, aby nieodpłatnie korzystać z zatrzymanej rzeczy np. z lokalu mieszkalnego (zob. uchwała SN z dnia 11 listopada 1977 r., III CZP 75/77, OSNCP 1978, nr 5-6, poz. 86). Zastrzegając w wyroku prawo zatrzymania, sąd stwierdza jedynie, że prawa strony powodowej mają mniejszy zakres niż to wynika z jej żądań (orzeczenie SN z dnia 19 maja 1958 r., I CR 971/57, OSN 1960, nr 2, poz. 36). Rozstrzygnięcie o wierzytelności objętej prawem zatrzymania nie ma powagi rzeczy osądzonej, przy czym nie ma znaczenia, czy zarzut został uwzględniony, czy też nie (art. 366 k.p.c.). Niezadowolony z rozstrzygnięcia np. ze względu na określenie wysokości przypadającego mu świadczenia wzajemnego bądź pragnący uzyskać tytuł wykonawczy co do tego świadczenia może zawsze wytoczyć powództwo o zapłatę (różnicy albo całej sumy, jaka jego zdaniem się należy). Na retencjoniście spoczywa ciężar dowodu wykazania zasadności prawa zatrzymania (art. 6 k.c.).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego za ugruntowany należy uznać pogląd, że posiadaczowi przysługuje prawo wystąpienia z roszczeniem o zwrot nakładów po wystąpieniu właściciela z roszczeniem windykacyjnym, gdyż tylko przy takim założeniu, instytucja prawa zatrzymania zachowuje swoją praktyczną wartość. Spełniona jest wówczas również racja prawna przepisu art. 461 § 1 k.c., bowiem względy słuszności wymagają, aby żadna ze stron nie została zmuszona do wykonania swojego zobowiązania bez jednoczesnego otrzymania lub co najmniej zabezpieczenia spełnienia świadczenia, które jej się należy od drugiej strony, zwłaszcza gdy pomiędzy rzeczą, którą się zatrzymuje, a wierzytelnością istnieje związek (zob. wyrok SN z dnia 10 września 1993 r., I CRN 115/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 161; wyrok SN z dnia 26 lipca 2001 r. IV CKN 407/00, niepubl.; wyrok SN z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 27/09, niepubl.).

Ocena zasadności zarzutu zatrzymania oraz powództwa wzajemnego musi zostać poprzedzona szczegółową analizą roszczeń o zwrot nakładów. Granice tych roszczeń uwarunkowane są takimi okolicznościami, jak dobra lub zła wiara posiadacza, samoistny lub niesamoistny charakter posiadania, rodzaj poczynionych nakładów (zob. wyrok SN z dnia 10 września 1993 r., I CRN 115/93). Kwestią kluczową w rozpoznawanej sprawie okazało się zatem czy i jakich nakładów pozwani dokonali na przedmiotowej nieruchomości oraz jakie roszczenia z tego tytułu przysługują im względem powodów.