Podstawa materialno prawna żądania opiera się na treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 j.t.) w związku z art. 417 k.c. Przesłanką odpowiedzialności gminy jest niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania na mocy prawomocnego orzeczenia sądu, powstanie po stronie właściciela szkody, a także związek przyczynowy pomiędzy tymi dwiema okolicznościami.
W realiach niniejszej sprawy bezspornym jest, że konieczną przesłanką do dochodzenia odszkodowania od Gminy jest brak dostarczenia lokalu socjalnego, a także okoliczność, że lokal nadal jest zajmowany i nie są uiszczane opłaty z tego tytułu na rzecz właściciela w jakiejkolwiek wysokości.
Obowiązek gminy, o którym mowa w art. 18 ust. 5 u.o.p.l. polegający na złożeniu oferty najmu lokalu socjalnego jest korelatem uprawnienia osoby eksmitowanej do zawarcia umowy najmu, natomiast w relacji z właścicielem lokalu jest ściśle związany z wykonywaniem władzy publicznej w zakresie wykonywania zadań własnych przez jednostki samorządu terytorialnego i zapewnieniem wierzycielowi możliwości podjęcia skutecznej egzekucji. Przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej gminy za szkodę poniesioną przez właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego stanowi bezprawne zaniechanie wykonania obowiązku publicznoprawnego wynikającego z ustawy a nie obowiązku wynikającego z orzeczenia sądowego. Prawomocny wyrok przyznający uprawnienie do lokalu socjalnego ma to znaczenie, że gmina właściwa jest zobowiązana zapewnić osobie uprawnionej lokal socjalny (art. 14 ust. 1 zd. 1 u.o.p.l.).
Brak ustawowego unormowania terminu wykonania obowiązku i zdarzeń, od których byłby uzależniony jego bieg, pozostaje bez wpływu na aktualizację obowiązku naprawienia szkody poniesionej przez właściciela wskutek braku możliwości podjęcia skutecznej egzekucji, dysponowania lokalem i osiągania z tego tytułu dochodów lub poniesienia kosztów korzystania przez osoby eksmitowane z lokalu. Przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej gminy jest bezprawność działania polegająca na zaniechaniu wykonania obowiązku. Ustalenie faktu zaniechania wiąże się z wiedzą gminy o wyroku, którym zostało przyznane uprawnienie do lokalu socjalnego. Gmina nie jest stroną stosunku pomiędzy właścicielem a lokatorem. Jeżeli gmina uczestniczy w procesie realizując uprawnienie do wstąpienia do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego (art. 15 ust. 2 u.o.p.l.), wiedzę taką ma z chwilą jego wydania. Uczestnictwo w procesie jest jednak uprawnieniem a nie obowiązkiem, a więc sama możliwość udziału w procesie wskutek zawiadomienia przez sąd nie jest równoznaczna z wiedzą o wyroku. W takim wypadku ustalenie chwili uzyskania wiedzy musi nastąpić in casu z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2015 r., V CA 1/15, OSNC 2016/C/61, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2015 r., V CA 2/15, Legalis nr 1285395).
Uwzględniając powyższe, a także fakt posiadania przez pozwanego wiedzy o konieczności zapewnienia eksmitowanym lokatorom lokalu socjalnego należy uznać, że w okresie, w którym Gmina nie dostarczyła lokalu ponosi odpowiedzialność na gruncie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. Tym samym dalsze rozważania należy odnieść do wysokości szkody poniesionej przez powoda w związku z niedostarczeniem lokalu socjalnego przez co pozbawiony jest on możliwości uzyskania dochodów z tytułu wynajęcia lokalu. W tym zakresie Sąd oprze swoje orzeczenia na ekspertyzie z zakresu wyceny czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w okresie, w którym Gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego, przy jednoczesnym uwzględnieniu współczynnika efektywności czynszu najmu.
W świetle powyższego odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Dla roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych ma zastosowanie przepis art. 118 k.c., który przewiduje trzyletni termin przedawniania roszczeń okresowych. W świetle powyższego roszczenie objęte pozwem za okres poprzedzający trzy lata od dnia wytoczenia powództwa należy uznać za przedawnione.
Zgodnie z komentowanym art. 18 ust. 5, jeżeli gmina nie zawarła z osobą uprawnioną umowy najmu socjalnego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w komentowanym art. 18 ust. 5 obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości.
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 8.04.2010 r., P 1/08 , wskazał, że na skutek wydania wyroku eksmisyjnego z prawem do najmu socjalnego powstają trójstronne relacje pomiędzy właścicielem lokalu, osobami eksmitowanymi oraz gminą zobowiązaną do dostarczenia odpowiedniego lokalu. Osoby uprawnione powinny bez zwłoki uzyskać najem lokalu socjalnego, co więcej – lokal podlegający opróżnieniu na mocy wyroku eksmisyjnego spełnia, do czasu wywiązania się przez gminę z nałożonego przez sąd obowiązku, funkcję lokalu wynajmowanego na podstawie umowy najmu socjalnego dla byłych lokatorów. W związku z powyższym, aby wymieniona przez Trybunał Konstytucyjny funkcja, jaką spełnia dotychczasowy lokal dla byłego lokatora oczekującego na lokal, mogła zostać w pełni urzeczywistniona, w komentowanym art. 18 ust. 3a zmieniono wysokości obowiązku odszkodowawczego w taki sposób, aby odpowiadał on wysokości czynszu za najem socjalny. Natomiast obowiązek pokrycia różnicy między opłatami ustalonymi przez właściciela a opłatami na poziomie czynszu socjalnego właścicielowi będzie wypłacać gmina, która jest zobowiązana do wskazania najmu socjalnego.
Mając na uwadze powyższe, stronie powodowej przysługują dwa odrębne żądania. Po pierwsze, powód może żądać od Gminy różnicy jakiej nie uzyskał w wyniku dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego (na podstawie ust. 3a komentowanego artykułu). Strona powodowa może również skorzystać z uprawnienia wynikającego z ust. 5 art. 18 omawianego przepisu. Jest to najlepsze rozwiązanie, albowiem odszkodowanie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Jednakże jak wskazano wyżej, należy wytoczyć powództwo, by uzyskać pełne odszkodowanie.
